賃貸マンションのファン

消費への貢献度では持ち家より賃貸の方が大きいというデータもある。
首都圏の平均的サラリーマンをモデルにして持ち家と賃貸の生涯収支を比較シミュレーションした建設省の資料(一九九六年、「住生活ビジョン21」)によれば、という結果が出た。
この試算は持ち家か賃貸かという比較のときにも参考になるが、それはともかくこの数学でみると、借家は持ち家に比べて死亡時資産は半分以下だが、生涯消費支山は四〇〇〇万円も多い。
ローンの重圧がない分、消費にお金が回せるからだ。
確かに持ち家派は、マイホームの購入時に家具や家電や自動車などを買い換えるケースが多く、関連消費に大いに貢献しているが、一度、そうした人物を揃えてしまえば、後はローン返済に追われて、なかなか財布の紐を開いてくれない。
それが四〇〇〇万円の生涯消費支出の差となって現れるのだ。
にもかかわらず、「景気対策といえば住宅投資」なのは、政財官ともに持ち家派より借家派の方が消費拡大には貢献する!戦後日本の経済成長を支えた「エンジン」としての住宅神話を捨てられないからだ。
バブル崩壊を経て景気浮揚の切り札としての住宅神話はすでに過去のものになった。
首都圏のマンション需要は年間四万戸とされるが、第六次マンションブームとなった九四年から九七年にかけては毎年その倍の七万～八万戸が大屋供給された。
需要を先食いし、四年間で八年分を売った計算になるが、景気は回復するどころかもっと悪くなった。
それも金融・建設・不動産という本来なら住宅ブームで潤ってしかるべき業種ほど経営状態が悪くなって倒産する企業が相次ぐ始末だ。
マイホームを買った庶民も大変である。
いまや多額の含み損を抱え、買い換えようにも身動きがとれずにいる。
第一生命経済研究所が九八年二月に発表した試算によれば、個人住宅の含み損は累計で約三二兆八〇〇〇億円に及び、含み損を抱える家庭の住宅ローン残高の累計は約二二五兆五〇〇〇億円にのぼると推計される。
転売したくてもできない世帯は、日本の総世帯数約四四〇〇万のうち一〇〇万とも二〇〇万世帯ともいわれている。
これらの世帯は、巨額の住宅ローンの重圧のため、いまや消費を二〇年、三〇年の単位で切り詰めている。
財布の紐はギユツと固く結ばれたままで、その間、日本の個人消費部門には家計切り詰めという重石がのったままになり、その状態がローンを完済するまで延々と続くことになる。
最近の各種統計を見ると、住宅ローンを抱えた世帯は、年収、消費支出、貯蓄がいずれも落ちている。
ローンの返済は毎月の固定費で一定だから、世帯収入が減少すれば、当然、消費支出や貯蓄にしわ寄せがいく。
デフレ時代の借金はこわい。
厳禁である。
仮に余裕資金があるとしても、買い世帯ほど、せっせと繰り上げ返済につぎ込んでしまう。
あるいは借り換えが可能であれは利持して借金返済を前掛ししてしまうく総務庁の家計調査によると、サラリーマン世帯の住宅ローンの純返済額は、九ハ年には月平均約九九〇〇円だったが、九八年四～九月期には約三万ム〇〇〇円と三倍以上に急増している。
驚くべき数字で、雇用や年金など将来への不安が広がるなか、家計における最大のリスクである住宅ローンの負担を何とかしようと、その返済を急いでいる家庭が増えているのがわかる。
これではいくら所得税減税を実施したところで、家計は消費よりも借金の返済を優先するから、効果は減殺されてしまう。
その結果、住宅ローン世帯のお金は、ますます消費に回らなくなる。
個人消費の減退には各種の複雑な要因があるが、住宅ローンの負担が大きなファクターになっているのは間違いない。
目先の景気回復に庶民のマイホームの夢を利用したはいいが、後先考えずに公庫を利用して過大な借金を負わせたものだから、もはやモノを買う余裕など全くない世帯を大量に出現させてしまったのである。
景気浮揚を狙った九八年秋以来の住宅刺激策は、同じ轍を踏もうとしているわけで、どうせたいした成果は得られないだろう。
将来の雇用や収入に不安を感じているまともな消費者は、このデフレ時代、いくらあめ玉をぶら下げたところで、そう簡単に食いついてくれるものではない。
過去最悪の雇用情勢を反映し、九八年の失業手当受給者数は初めて一〇〇万人の大台を突破した。
二〇年、三〇年先のローン支払いを考えれば、「人丈夫だろうか」と二の足を踏むのは当然なのだ。
最近、住宅・マンション業界が、「もし倒産やリストラなどで失業したときは数十万日から一〇〇万円程度の所得補償をします」という失業補償付きの戸建てやマンションを相次いで販売している。
最高で月額数万円、それもわずか六カ月間だけだ。
すぐに再就職が決まらなければ、とてもその程度の補償では間に合わないだろう。
購入希望者の心理的不安を軽減する効果はあるかもしれないが、それで将来のローン返済の不安がきれいさっぱり払拭されるわけではない。
分譲業者がせいぜい一〇万日くらいの保険料を払うらしいが、そんなものは販促費用の一環みたいなもので、どうせその分のコストは価格に反映されているのだ。
ありがたがって喜ぶような請ではない。
打歩譲って今回の官民あげての住宅対策がある程度の需要を喚起したとしても、それは「いま買わないと損するよ」と脅して、需要を先食いするだけのことだ。
ただでさえ「地価はもう下げ止まり」とか「金利はこれ以上下がらない」とか「消費税が三%のうちに買った方がトク」だとかいって、この五、六年、需要を先食いし続けてきたのだ。
「稚魚まで食い尽くして、メダカもいなくなった」といわれるほどで、それがいまの住宅不況の大きな要因になっている。
それなのにさらに融資条件を緩和し、優遇税制を拡充して、本来ならマイホームなど買えるはずのない若年層や低所得層まで取り込んで、またぞろ需要を先食いしようとしている。
一一年限走力注宅収等優遇策が切れれば、反動で売れ行きは落ちる。
それを防ぐため埼般寺法をさらに延長すれば、財政赤字が膨らむ。
いまのこの回にほんとうに必要なのは、単に住宅を買いやすくすることではなく、住宅を買っても安心して消費できる環境を整備することだ。
それにはどう考えてもいまの住宅は高すぎる。
安くなったといっても、ローンを組んで買えば、それで暮らしは目一杯で、消費に回す余裕のお金など、どこをどう探したって出てこない。
住宅価格は地価の問題であり、それはこの一〇年、日本を重度の動脈硬化に陥れた不良債権の問題でもある。
この国の病根にきちんとメスを入れ、先行き不安と雇用不安が解消し、マイホームを買っても安心してモノやサービスにお金が使えるようにしなければ、一二世紀の日本は衰退するばかりだろう。
いま日本はドラスティックな変革が起こっている。
金融業界ひとつとっても、欧米で二〇年くらいかけて起きた変革が、日本ではここ一一、三年で起こっている。
二一世紀にかけてそれがまだ続く。
どんな企業でもリストラが続いている。
これらの大変革がひとまずおさまるのが二、三年先になるだろう。
住宅事情も同じである。
それまで家を買うのは、待っても遅くない。
いや、待った方がいい。
「二年間、家を買うのはやめなさい」と声を大きくしている理由でもある。


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